都说“女大十八变”，18年后的上海会是什么样子?昨日(1月4日)正式发布的《上海市城市总体规划(2017-2035年)》(即“上海2035”)提出，到2035年，上海市要基本建成卓越的全球城市，令人向往的创新之城、人文之城、生态之城，具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市。规划同时要求，要严格控制常住人口规模，至2035年常住人口控制在2500万人左右;锁定建设用地总量，控制在3200平方公里以内。

上海易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从上海此次人口和建设用地的规划来看，上海当前正持续推进城市建设的高质量发展模式，规模的把控也是为了防范城市单边做大、服务跟进不到位等问题。

对标纽约、伦敦等城市

规划全文明确，上海的城市性质确定为长江三角洲世界级城市群的核心城市，国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市。未来上海将努力建设成为卓越的全球城市，令人向往的创新之城、人文之城、生态之城，具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市。

那么，究竟何为卓越的全球城市?上海目前处于什么样的水平?

在1月4日上海市政府举行的新闻发布会上，上海市规土局局长徐毅松指出，目前全球城市的主要特征包括：具有辐射世界、服务全球的世界经济引擎的城市功能;具备高品质的城市宜居环境;具有全方位的国际话语权，包括文化的国际影响力和低碳生态的国际示范性;全球城市普遍呈现出城市区域的都市区特征的空间形态。此外，全球城市还往往是跨国公司和国际机构集中所在地，世界主要的金融中心和贸易中心，区域级的交通信息枢纽和国际文化中心等。

“尽管目前对全球城市还没有统一的评价体系，但学界普遍认为，上海已经是全球城市。”徐毅松表示，“在全球城市前面加上卓越，这是体现了上海代表国家参与国际竞争合作的追求和决心， 上海2035对标的是纽约、伦敦、东京等城市。”

在优化城市空间布局方面，规划要求，上海要发挥中心城市作用，推进长江三角洲城市群区域交通一体化，积极落实推动近沪地区(90分钟通勤范围)，推动上海与苏州、无锡、南通等周边城市协同发展，构建上海大都市圈，打造具有全球影响力的世界级城市群。

在严跃进看来，上海大都市圈的概念预计后续会继续做大，尤其是围绕高铁、自由港建设等需要积极开展新的合作，这些都会带来此类大都市圈发展机会的扩大。

存量房改造或迎高潮

值得注意的是，规划还提出，上海要转变城市发展模式。牢牢守住人口规模、建设用地、生态环境、城市安全四条底线。缓解人口快速增长与资源环境紧约束之间的矛盾，严格控制常住人口规模，至2035年常住人口控制在2500万人左右。按照规划建设用地总规模负增长要求，锁定建设用地总量，控制在3200平方公里以内。

经济学家宋清辉表示，在控制上海常住人口方面，居住证在人口服务管理上发挥了重要作用。预计上海会继续采取积分制度、入学限制等措施严控人口。

而在土地资源方面，上海市规土局副局长岑福康表示，上海市将通过五个方面的举措来落实规划建设用地负增长的目标，即优化国土开发格局、优化土地利用结构、切实保障先进制造业用地的需求、提高工业用地的绩效以及有序调节土地供应。

宋清辉认为，规划对建设土地提出的要求，将迫使众多房企寻找新型的盈利模式，因为以往“拿地=赚钱”的模式已经行不通了。宋清辉预测，未来存量改造市场将迎来一波高潮。从目前上海新增建设用地规划看，房企在上海市的主要市场将是存量市场。

严跃进则指出，从实际情况看，当前上海的人口和建设用地规模基本上已经到了天花板，上升空间不大，所以此类规划参数会带来一些政策的趋严，比如说落户政策、土地供应政策。